5月1日起，營改增試點全面擴容到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)及與其相關的建筑業(yè)，稅率由營業(yè)稅時的5%和3%提升到增值稅的11%。

每一個房地產(chǎn)行業(yè)的政策變動，都會引發(fā)全社會的極大關注。營改增改革實行后，稅率變動和征收方式變化，可能對市民將會帶來哪些影響？對樓市又將產(chǎn)生怎樣的影響？

新政：營改增細則出臺

2016年3月23日財政部、國家稅務總局聯(lián)合發(fā)布了，《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》。經(jīng)國務院批準，自2016年5月1日起，在全國范圍內(nèi)全面推開營業(yè)稅改征增值稅（以下稱營改增）試點，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)等全部營業(yè)稅納稅人，納入試點范圍，由繳納營業(yè)稅改為繳納增值稅。

3月24日，營改增新政出臺，“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅“。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

而對于北上廣深等四個一線城市，政策規(guī)定：個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。

釋疑一：買賣房會多交稅嗎？

對于此次營改增首次涉及自然人繳納增值稅征管，大家關注最多的還是二手房的交易。

近日，市民鄧先生心中的石頭終于落地。此前，市場對5月1日房地產(chǎn)等行業(yè)營業(yè)稅改增值稅的計稅方式的諸多猜測，讓鄧先生擔心自己購買于90年代的一套房屋，如按增值部分繳納稅款，稅費會大幅上升。記者了解到，和鄧先生有著同樣擔憂的人不在少數(shù)。

對此，3月24日，財政部公布《營業(yè)稅改征增值稅試點過渡政策的規(guī)定》做出明確規(guī)定，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)，這意味著，眉山適用該規(guī)定，二手房交易營改增后，將完全平移現(xiàn)行二手房交易營業(yè)稅政策。從目前來看，這種政策的平移不僅不會帶來稅負增加，事實上，部分二手房可能還會少交一部分稅費。

釋疑二：房價上漲嗎？

近段時間，眉山二手房市場明顯回暖，目前二手房市場呈現(xiàn)供需兩旺態(tài)勢。近期到房產(chǎn)部門與中介機構咨詢的人數(shù)成倍增長，其中詢問的問題多與營改增有關。

在去庫存的大背景下，不斷出臺的樓市新政包括營改增在內(nèi)，對提振行業(yè)信心都有著積極作用，都會不同程度上刺激買方市場的需求釋放，同時也讓賣方市場對未來走勢充滿期待。所以，供需關系的變化反應到市場就是價格波動。近期二手房成交量、成交額的上漲很大程度都是對剛需和改善性需求的消化。

不過，顯然營改增不會對一二手樓市價格造成沖擊，這是因為稅收變化對房地產(chǎn)企業(yè)利潤產(chǎn)生影響，但并不會直接影響房價，而房價本質(zhì)上是由供求關系決定。

影響：利好商業(yè)地產(chǎn)去庫存

“營改增”改革后，如果企業(yè)購買房屋，將可以用取得的增值稅發(fā)票進行抵扣費用。對此，有業(yè)內(nèi)分析認為，新政策實施后，大大減輕企業(yè)稅負。這將鼓勵企業(yè)投資不動產(chǎn)擴大經(jīng)營規(guī)模，利好商業(yè)地產(chǎn)，有利于樓市去庫存。有媒體報道，“企業(yè)將會加入搶房大軍中”。

對此，熟悉眉山樓市的業(yè)內(nèi)分析指出，“營改增”政策將不動產(chǎn)納入了抵扣范圍，一定程度上有利于企業(yè)抵扣當期稅額，但“企業(yè)將會加入搶房大軍中”的說法顯得夸大其詞。

企業(yè)購置不動產(chǎn)在可以抵稅，意味著企業(yè)持有不動產(chǎn)的成本將降低，而企業(yè)又可以用不動產(chǎn)作為固定資產(chǎn)進行融資，保障企業(yè)資金鏈條的正常運作。因此部分企業(yè)或將從這個出發(fā)點購置廠房、商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等不動產(chǎn)，一些想要改善辦公條件的企業(yè)，也有可能受此新政刺激而出手購置新辦公樓。

不過，營改增對房地產(chǎn)行業(yè)來說，最直接的利好在于促進流動和降低庫存。該業(yè)內(nèi)人士指出，新增不動產(chǎn)投資被納入抵扣，這將鼓勵企業(yè)購入并持有商業(yè)地產(chǎn)，對從事商業(yè)地產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)來說，也便于它把稅負傳遞給下家，因此營改增利好商業(yè)地產(chǎn)。